Modificări cadastru pentru dezvoltatori: Impactul Ordinului 1.323/2026

Prin Ordinul nr. 1.323/2026, se introduc o serie de clarificări și proceduri noi care vizează în special dezvoltatorii imobiliari, proprietarii de terenuri afectate de servituți specifice și administratorii de fond forestier.

Ce prevede?

Flexibilitate sporită pentru dezvoltatorii imobiliari. Ordinul introduce o procedură simplificată pentru dezvoltatorii care doresc să înscrie o construcție ca „bun viitor” (necesară pentru vânzarea de unități off-plan), dar care aveau deja acea construcție înregistrată parțial (pe stadii de execuție) sau fără acte. Acum, dezvoltatorul poate solicita radierea înscrierii anterioare printr-o simplă declarație autentică, fără a mai fi necesară o documentație cadastrală complexă de radiere, deblocând astfel rapid procesul de preapartamentare și vânzare. În plus, se clarifică faptul că modificările minore din timpul construcției (ex: compartimentări interioare) nu mai necesită o nouă documentație de preapartamentare, ci se actualizează la recepția finală. Doar modificările substanțiale, care afectează autorizația de construire (ex: regimul de înălțime, numărul total de unități), impun actualizarea documentației pe parcurs.

Notarea automată a servituților aeronautice și petroliere. Actul normativ stabilește că oficiile de cadastru vor nota din oficiu în cărțile funciare mențiunea „Imobil supus servituților aeronautice militare” pentru proprietățile aflate în zonele de restricție. Această măsură crește transparența în tranzacțiile imobiliare, informând potențialii cumpărători despre limitările de construire sau de utilizare. Similar, la cererea titularilor de licențe de exploatare, se va nota mențiunea „imobil supus servituților petroliere” pentru terenurile din perimetrele respective, asigurând opozabilitatea acestor sarcini față de terți.

Clarificări privind condominiile și alipirea imobilelor. Se confirmă explicit că locurile de parcare situate în interiorul construcțiilor de tip condominiu, inclusiv cele amenajate la nivelul solului dar pe planșeele subsolurilor, sunt asimilate unităților individuale (UI). Această prevedere simplifică înscrierea și tranzacționarea separată a acestora. Totodată, se introduce o regulă de prudență: la alipirea a două sau mai multe imobile, dacă cel puțin unul are înscrisă mențiunea de „localizare incertă”, imobilul nou format va prelua automat această mențiune, semnalând un risc ce trebuie evaluat în tranzacțiile funciare.

Cui se aplică?

Modificările vizează în principal următoarele categorii:

• Dezvoltatori imobiliari (rezidențiali, de birouri sau comerciali).
• Proprietari și investitori cu imobile situate în proximitatea aerodromurilor militare sau în perimetre de exploatare petrolieră.
• Companii din sectorul petrolier care dețin licențe de exploatare.
• Administratori de fond forestier, publici sau privați.
• Proprietari de apartamente și locuri de parcare în ansambluri de tip condominiu.

Ce trebuie să faci?

• Actualizează fluxurile interne pentru înscrierea construcțiilor ca bunuri viitoare, profitând de noua procedură simplificată de radiere a înscrierilor anterioare (pe stadii de execuție sau fără acte).
• Evaluează când este necesară o nouă documentație de preapartamentare. Modificările minore (compartimentări, destinație) se pot actualiza la final, dar cele care afectează autorizația de construire (regim de înălțime, număr de unități) impun o nouă documentație în timpul execuției.
• Verifică extrasul de carte funciară pentru proprietățile deținute în zone cu potențiale restricții (militare, petroliere) pentru a identifica dacă au fost notate noi servituți care pot afecta valoarea sau utilizarea imobilului.
• Inițiază, dacă reprezinți o companie petrolieră, demersurile către oficiile de cadastru pentru notarea servituților în cărțile funciare ale imobilelor din perimetrele de exploatare, pentru a securiza drepturile conferite de licență.

Sursa: Monitorul Oficial, Partea I, nr. 623 din 29 iulie 2026.

Notă: Prezentul material are un caracter strict informativ și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau de afaceri. Deoarece interpretarea și aplicarea dispozițiilor legale pot varia semnificativ în funcție de circumstanțele specifice fiecărei entități, vă recomandăm să solicitați asistență juridică de specialitate înainte de a adopta orice decizii operaționale bazate pe aceste modificări.