Planificare urbană și autorizare construcții se modifică fundamental

Prin Legea 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, publicată în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026,  ce va intra în vigoare la 15 zile de la publicarea în Monitorul Oficial, se reformează fundamental cadrul normativ din aceste domenii. Actul normativ, care abrogă, printre altele, Legea nr. 350/2001 și Legea nr. 50/1991, urmărește simplificarea, digitalizarea și integrarea procedurilor de planificare și autorizare.

Ce prevede?

Noul Cod introduce o abordare unitară și aduce schimbări operaționale majore. Principalele direcții de acțiune vizează digitalizarea proceselor, reorganizarea sistemului de avizare, clarificarea ierarhiei documentațiilor de urbanism și introducerea unor noi obligații financiare pentru dezvoltatori. Obiectivul declarat este de a reduce birocrația și de a crește transparența și predictibilitatea în sectorul imobiliar și al construcțiilor.

Digitalizare și avizare integrată. O modificare centrală este digitalizarea obligatorie a procedurilor. Toate documentațiile de urbanism (PUG, PUZ etc.) vor trebui elaborate în format vectorial (GIS) și gestionate prin intermediul unei noi platforme naționale, denumită Observatorul Teritorial Național. Aceasta va include un Geoportal național de urbanism și un Ghișeu unic național pentru autorizarea construcțiilor. În paralel, se introduce conceptul de „avizare integrată” prin comisii specializate la nivel național și local, care vor emite un aviz unic. Această măsură elimină necesitatea obținerii separate a multiplelor avize sectoriale. Mai mult, se introduce principiul avizării tacite: dacă o autoritate nu răspunde în termenul legal, avizul se consideră acordat (cu excepția celor din domeniul securității naționale).

Ierarhia și regulile documentațiilor de urbanism. Codul redefinește rolul și limitele documentațiilor de urbanism. Planul Urbanistic General (PUG) devine instrumentul principal de reglementare la nivel local, stabilind reguli direct aplicabile până la nivel de parcelă. Planul Urbanistic Zonal (PUZ) își restrânge aplicabilitatea: poate fi inițiat pentru zone complexe definite prin PUG sau pentru a modifica reglementările PUG, dar în condiții stricte. Pentru inițiativele private, modificările de indicatori urbanistici (POT și CUT) prin PUZ sunt limitate la o creștere de maximum 20% față de valoarea stabilită prin PUG, o singură dată. De asemenea, PUG-ul poate interzice elaborarea de PUZ-uri în anumite zone pentru a proteja caracterul acestora.

Noi obligații financiare pentru dezvoltatori. Pentru proiectele de dezvoltare imobiliară care presupun trecerea terenurilor din extravilan în intravilan, reconversie funcțională sau modificarea indicatorilor urbanistici (POT, CUT) prevăzuți în PUG, autoritățile locale vor putea institui „taxe locale de echipare a teritoriului”. Aceste taxe sunt destinate finanțării infrastructurii publice necesare noilor dezvoltări (drumuri, rețele edilitare, școli etc.). În plus, autoritățile locale pot negocia direct cu dezvoltatorii contracte de urbanizare pentru finanțarea din fonduri private a acestor lucrări de infrastructură.

Situațiile tranzitorii au fost introduse pentru ca schimbarea legislației să nu afecteze actele și procedurile deja începute. Ele permit ca proiectele aflate în desfășurare să continue fără întreruperi și oferă autorităților și cetățenilor timpul necesar pentru adaptarea la noile reguli:

• Planurile și documentațiile de urbanism sau de amenajare a teritoriului aflate deja în lucru la momentul intrării în vigoare a noului Cod vor continua să fie analizate și aprobate după regulile care existau atunci când procedura a fost începută.
• Certificatele de urbanism emise înainte de intrarea în vigoare a noului Cod rămân valabile.
• Hotărârile Guvernului adoptate în baza legilor care sunt abrogate prin noul Cod nu își încetează imediat efectele. Acestea vor continua să se aplice până când Guvernul va adopta noi hotărâri care reglementează aceleași aspecte în baza prevederilor noului Cod.

Cui se aplică?

Prevederile Codului au un impact generalizat, vizând practic orice entitate implicată în dezvoltarea, deținerea sau administrarea de proprietăți imobiliare. Categoriile direct afectate includ:

• Dezvoltatori imobiliari (rezidențiali, comerciali, industriali, logistici).
• Companii din sectorul construcțiilor (antreprenori, proiectanți, consultanți).
• Proprietari de terenuri (persoane fizice și juridice) care intenționează să construiască, să parceleze sau să modifice regimul juridic al proprietății.
• Operatori de rețele de utilități (energie, apă, telecomunicații) și de infrastructură de transport.
• Autorități ale administrației publice locale (primării, consilii județene) și centrale cu atribuții în domeniu.

Ce trebuie să faci?

• Evaluează impactul noului Cod asupra tuturor proiectelor imobiliare în derulare sau planificate, în special în ceea ce privește conformitatea cu noile reguli privind documentațiile de urbanism (PUG, PUZ, PUD) și limitele de modificare a indicatorilor urbanistici.
• Actualizează procedurile interne pentru obținerea avizelor și autorizațiilor, pregătind echipele pentru tranziția la platforma digitală națională și la sistemul de avizare integrată.
• Bugetează costuri suplimentare pentru proiectele care implică trecerea terenurilor din extravilan în intravilan sau majorarea indicatorilor urbanistici, având în vedere introducerea taxelor locale de echipare a teritoriului.
• Asigură tranziția către elaborarea documentațiilor de urbanism și amenajare a teritoriului în format digital vectorial (GIS), conform noilor cerințe obligatorii.

Sursa: Monitorul Oficial, Partea I, nr. 661 din 10 august 2026.

Notă: Prezentul material are un caracter strict informativ și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau de afaceri. Deoarece interpretarea și aplicarea dispozițiilor legale pot varia semnificativ în funcție de circumstanțele specifice fiecărei entități, vă recomandăm să solicitați asistență juridică de specialitate înainte de a adopta orice decizii operaționale bazate pe aceste modificări.